2020年房地产企业开发项目税负测算与全价值链税务筹划

了解更多点关注→ 房地产建安财税学习平台 2021-12-10

2020年房地产企业开发项目税负测算与全价值链税务筹划

2020年6月18–20日·南京·泽天大酒店·主讲：许老师

❂课程背景

C2020年，受新冠肺炎疫情影响，众多企业面临经营危机。国家为帮助企业渡难关，特别是中小微企业，出台一系列税收优惠政策，扶持企业发展。小规模纳税人征收率减按1%执行期限延长至2020年末，在一定程度上会影响到房地产企业进项税抵扣和增值税税负，影响企业所得税和土地增值税税负，最终影响到房地产企业的成本和利润。

C另一方面，受疫情影响，全面复工复产延迟，对在建项目工期产生较大影响，会出现延期交付的情况；对劳动用工、劳务用工影响也很大，可能会进一步增加房产企业的成本，压缩利润空间。

C房地产开发企业周期长，税负重。特别是营改增后，国地税机构合并、金税三期与发票系统升级，该行业的税务筹划空间越来越小，风险越来越大。

C在项目初始阶段，应当对项目总体税负进行提前测算。根据测算结果，在开发过程中的不同阶段，通过合同控税，提前防控风险，规范企业的业务流程，规范核算，从根本上化解风险，提前筹划。

■ 主讲专家
许老师：国内著名税务筹划专家，长期从事房地产与建筑等相关行业纳税筹划研究与实务操作。曾参与多家大中型房地产企业与建筑业涉税风险诊断和纳税筹划方案设计，现兼任多家大中型房地产企业与建筑企业的财税顾问，擅长将会计、税收、法律知识综合运用到企业经营管理之中，具有丰富的涉税风险防范与纳税筹划实战经验。多次应邀为全国房地产建筑安装企业进行财税专题讲座，授课注重实务操作，讲课中能准确地将税收法规与企业会计处理有机结合起来，所讲操作方法能直接运用于企业涉税处理，通俗易懂且操作性强。并当场解答企业棘手财税问题，因而受到各地学员的认同和热烈追捧。■ 主讲内容
一：土地征用与规划信息1．土地面积与成交价格2．楼底座占地面积及容积率3．普通住宅、非普通住宅、其它类可售面积4．测算印花税、契税、土地使用税二：前期工程、基础设施、公共配套预算1．七通一平2．规费3．绿化与景观4．配套设施三：建安成本预算1．地基基础工程2．主体结构工程（甲供、大包、甩项）3．装修工程四：开发间接费预算
1．融资成本2．人工成本3．其它五：资金预算与融资成本
1．融资渠道与利率2．固定资产购建六：单位面积售价与销售额预测
1．分别统计不同类别产品销售额2．按可售面积计算分摊土地成本3．增值税及附加预交4．土地增值税预交5．企业所得税预计毛利七：增值税税负测算
1．销项税额测算与销项抵减2．进项税额测算：⑴ 购建固定资产⑵ 期间费用⑶ 成本中服务费（设计、监理等）⑷ 外购材料⑸ 工程大包⑹ 甲供工程3．增值税税负及附加税八：土地增值税税负测算
1．不同类别产品清算收入确定2．不同类别产品成本分摊3．车位销售方式对清算影响4．装修成本的扣除5．税金附加计算6．增值额与增值率7．税负与调整思路（决算、成本归集与分配技巧、装修）九：企业所得税预算
1．未完工阶段-预计毛利2．完工阶段-毛利差3．期间费用预算4．开发项目出售与自持租赁税负比较5．总体税负十：开发项目全程税务规划与风险防控
1．征地方式与税务规划：⑴ 招拍挂（主体变更、红线外、返还）⑵ 拆迁补偿方式要点⑶ 股权收购方式（溢价税负转嫁的处理）⑷ 合作开发模式⑸ 限地价竞配建⑹ 前期规划许可与清算对象确定2．资产剥离与重组：⑴ 合并与分立⑵ 股权转让⑶ 投资⑷ 租赁⑸ 增资与股权转让3．工程承包方式选择中的筹划：⑴ 大包⑵ 甲供⑶ 混合销售（甩项）⑷ 如何选择合作方4．租赁业务中的税收风险防控（无租、免租期、转租）5．融资业务中的税务规划⑴ 利息发票开具时间⑵ 计提未到支付期的利息是否调增所得⑶ 混合性投资⑷ 同期利率6．销售环节的税务规划（促销方式选择）：⑴ 设立销售公司分解增值率是否可行⑵ 先投资或分立再转让股权是否可行⑶ 赠送装修如何运作⑷ 免物业、免契税、定金返息、老带新⑸ 商铺售后回租⑹ 视同买断、超基价分成⑺ 组建销售部与委托代销的决策7．往来账中的税务风险防控：⑴ 股东借款年末未归还⑵ 无偿出借资金⑶ 负债科目隐瞒收入⑷ 无法支付的应付款⑸ 预收款转收入时间8．违约金专题十一：企业所得税与土地增值税主要口径差异
1．土地成本2．开发间接费3．开发费用4．利息支出5．加计扣除与预提6．车位7．营销设施十二：合同控税与合法凭证管理
1．稽查新形势新变化与防控风险新思路：2．防范虚开发票是关键3．合同在税收管理中的重要性4．合同涉税与票据条款（价格、开票时间、种类、合规性责任）5．善意取得的运用6．真实交易的证明7．严守三流一致（付款方向与方式）8．挂靠经营与共享资质9．委托收付款是否可行10．合法凭证如何掌握11．确实无法取得合法凭证的补救12．税负预警如何应对十三：老师现场与您答疑互动，学员问老师答，疑难问题不带回家。

■ 咨询热线
010-80574763 找刘翔老师 手机/微信：13718703875

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